Blog

Kupujący wymarzone mieszkanie lub dom często zapominają o istotnym aspekcie transakcji i sprawdzeniu jakości nieruchomości. Deweloperzy, jako profesjonaliści, powinni wykonać swoje zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej w sposób prawidłowy. Niestety, praktyka pokazuje, że nowy lokal nie zawsze oznacza tyle samo, co lokal pozbawiony wad.

Trzeba pamiętać, że nabywcy nowej nieruchomości mają możliwość obrony i egzekwowania roszczeń w przypadku zauważenia wady nieruchomości. Procedura postępowania różni się w zależności od czasu jej stwierdzenia.

WADY STWIERDZONE W TRAKCIE ODBIORU

Pierwszym etapem, na którym warto dokładnie zbadać nabywany lokal, jest etap odbioru deweloperskiego. Odbiór ma miejsce po prawomocnym dopuszczeniu nieruchomości do użytkowania przez odpowiednie organy nadzoru budowlanego. Warto wiedzieć, że do udziału w odbiorze możemy zaprosić wybranego przez nas specjalistę, który pomoże ocenić jakość wykonania prac na nieruchomości.

Podczas odbioru sporządzany jest pisemny protokół, do którego należy wpisać wszystkie zauważone wady lokalu.

Procedura postępowania w przypadku odnotowania w protokole wad jest następująca:

1. Deweloper w ciągu 14 dni od daty podpisania protokołu musi wskazać, czy uznaje wady, a jeśli nie, to jakie są przyczyny odmowy.

WAŻNE ! Jeśli deweloper nie zachowa 14-dniowego terminu, przyjmuje się, że uznał wady wymienione w protokole odbioru.

2. Deweloper powinien w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu usunąć uznane przez siebie wady. Jeśli mimo zachowania staranności przez dewelopera nie jest możliwe usunięcie wad w tym terminie, deweloper wskazuje nabywcy inny, adekwatny termin i uzasadnia przyczyny opóźnienia.

3. Jeśli deweloper nie wywiąże się z obowiązku usunięcia wad, należy wyznaczyć mu kolejny termin. Po upływie nowego terminu kupujący może na własną rękę usunąć wady i obciążyć kosztem dewelopera.

WAŻNE ! Jeśli deweloper nie usunie wad uznanych przez siebie w protokole odbioru pomimo upływu nowego, wyznaczonego mu terminu, a wady te mają charakter istotny, nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Wady istotne a odmowa odbioru lokalu

W przypadku gdy lokal obciążony jest wadą istotną, zaś deweloper nie uzna jej w protokole odbioru, nabywca może odmówić dokonania odbioru nieruchomości. W takiej sytuacji strony muszą ustalić nowy termin odbioru. Deweloper przed kolejnym odbiorem powinien usunąć wadę. Jeśli deweloper nie wykona tego obowiązku, nabywca będzie mógł powtórnie odmówić dokonania odbioru nieruchomości po przedstawieniu opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego. Termin na wystąpienie do rzeczoznawcy z wnioskiem o wydanie opinii wynosi miesiąc i jest liczony od dnia odmowy.

Dalsze postępowanie zależne jest od wyników analizy rzeczoznawcy.

Jeśli specjalista potwierdzi wady istotne nieruchomości, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy zawartej z deweloperem. W takim wypadku deweloper ponosi koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę.

Jeśli rzeczoznawca nie potwierdzi istnienia wad istotnych, koszty sporządzenia przez niego opinii ponosi nabywca.

WADY STWIERDZONE PO PODPISANIU PROTOKOŁU, A PRZED DNIEM ZAWARCIA UMOWY PRZENOSZĄCEJ WŁASNOŚĆ

Zasady zgłaszania wad wpisanych do protokołu odbioru stosujemy analogicznie w przypadku gdy usterki zostaną wykryte już po odbiorze nieruchomości, a przed dniem przeniesienia własności lokalu. Konieczne jest zgłoszenie stwierdzonych wad deweloperowi. Polecamy zachowanie formy pisemnej zgłoszenia. Warto zadbać o potwierdzenie daty otrzymania zgłoszenia przez dewelopera, np. wysyłając pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Deweloper będzie miał 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszenia wad i 30 dni na ich usunięcie. Deweloper może wyznaczyć dłuższy niż 30-dniowy termin na usunięcie wad. Oba terminy liczone są od daty zgłoszenia wad przez nabywcę. Tak jak w przypadku wad zgłoszonych do protokołu, w razie niezachowania przez dewelopera terminu na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad, obowiązuje domniemanie, że wady zostały uznane.

W razie uchybienia terminowi na usunięcie wad, należy wyznaczyć deweloperowi ponowny termin. Po bezskutecznym upływie kolejnego terminu nabywca będzie uprawniony do tego, by usunąć wady na własną rękę i obciążyć dewelopera kosztami.

UPRAWNIENIA KUPUJĄCEGO NIERUCHOMOŚĆ WYNIKAJĄCE Z RĘKOJMI

Nawet w przypadku, gdy do dnia przeniesienia własności nieruchomości nie zauważymy wad nabywanego lokalu, istnieje możliwość dochodzenia roszczeń wobec dewelopera. Sprzedający nieruchomość odpowiada bowiem wobec nabywcy na podstawie przepisów o rękojmi.

Należy niezwłocznie zgłosić zauważone wady nieruchomości deweloperowi, najlepiej na piśmie. Polecamy, by zadbać o udokumentowanie daty odbioru wezwania przez dewelopera. Najlepiej wysłać list polecony za potwierdzeniem odbioru.

W ramach uprawnień wynikających z rękojmi nabywca może:

– żądać usunięcia wady,

– domagać się obniżenia ceny nieruchomości w związku ze stwierdzoną wadą,

– odstąpić od umowy.

Kupujący nie może żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy jeśli deweloper niezwłocznie usunie wadę na swój koszt.

Brak odpowiedzi na reklamację zawierającą żądanie usunięcia wad lub oświadczenie o obniżeniu ceny lokalu o konkretną kwotę w ciągu 14 dni wprowadza domniemanie, że deweloper uznał reklamację.

Deweloper odpowiada w ramach rękojmi za wady lokalu w przypadku gdy wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat liczonych od daty wydania  nieruchomości nabywcy. Warto przed upływem tego terminu sprawdzić dokładnie stan nieruchomości.