Blog

Umowa deweloperska zawierana jest między nabywcą a deweloperem. W umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W wyniku zawarcia umowy deweloperskiej nie następuje jeszcze przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Taki skutek wiąże się dopiero z zawarciem umowy przyrzeczonej. Dla nabywcy szczególnie ważne jest jednak, by umowa deweloperska go odpowiednio zabezpieczała, bowiem to w tym dokumencie zawarte są najistotniejsze dla stron ustalenia. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto poprosić specjalistę o analizę jej treści.

Wzór umowy deweloperskiej jest załącznikiem do prospektu informacyjnego, który jest wręczany nabywcy jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej.

W przypadku gdy występują różnice między treścią aktu notarialnego a treścią wzoru umowy deweloperskiej, który załączono do prospektu informacyjnego, notariusz powinien zwrócić stronom uwagę na takie różnice, zamieszczając o tym odpowiednią wzmiankę w akcie notarialnym.

UMOWA DEWELOPERSKA ZAWIERANA JEST W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Zachowanie tej formy jest konieczne, bowiem w przypadku niedochowania formy aktu notarialnego umowa będzie nieważna.

Jeżeli nabywca pozostaje w związku małżeńskim i nabywa nieruchomość do wspólności majątkowej małżeńskiej, zawarcie umowy deweloperskiej wymaga zgody małżonka nabywcy. Zgoda współmałżonka również musi zostać udzielona w formie aktu notarialnego.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

KOSZTY ZAWARCIA UMOWY DEWELOPERSKIEJ

1) Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza.

Taksa w przypadku umowy deweloperskiej wynosi połowę stawki maksymalnej. Z kolei stawka maksymalna zależna jest od ceny nieruchomości i wynosi od wartości:

a) w przypadku ceny nieruchomości do 3000 zł – 100 zł;
b) w przypadku ceny nieruchomości powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
c) w przypadku ceny nieruchomości powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
d) w przypadku ceny nieruchomości powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
e) w przypadku ceny nieruchomości powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
f) w przypadku ceny nieruchomości powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
g) w przypadku ceny nieruchomości powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Połowa kwoty obliczonej w sposób wskazany powyżej, powiększona o podatek VAT, stanowić będzie maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu zawierającego umowę deweloperską.

Przykładowo, w przypadku gdy nabywana nieruchomość ma wartość 400 000,00 zł, maksymalna taksa wyniesie 2370,00 zł + 23% VAT, zaś połowę tej kwoty (1185,00 zł + 23% VAT) zapłacimy za sporządzenie umowy deweloperskiej. Należy pamiętać, że jest to stawka maksymalna i nic nie stoi na przeszkodzie, by próbować wynegocjować u notariusza jej obniżenie.

2) Opłata od wniosku wieczystoksięgowego.

Przy zawieraniu umowy notariusz pobierze również opłatę sądową za wniosek o wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości. Koszt opłaty to 150 zł.

3) Wypisy aktu notarialnego.

Kolejnym kosztem ponoszonym w związku z zawarciem umowy deweloperskiej jest koszt wypisów aktu notarialnego. Sporządzenie 1 strony wypisu wiąże się z opłatą w wysokości 6 zł + 23% VAT.

Należy pamiętać, że wymienione wyżej koszty będą obciążać po połowie dewelopera i nabywcę nieruchomości.