Wady nieruchomości – jak je rozpoznać i dochodzić swoich praw?
Zakup mieszkania lub domu to ważna decyzja, która wymaga nie tylko wyboru odpowiedniej nieruchomości, ale także dokładnego sprawdzenia jej stanu technicznego i prawnego. Niestety, nawet nowe lokale mogą być obarczone wadami. Poniżej znajdziesz praktyczne informacje dotyczące procedur zgłaszania usterek oraz możliwości dochodzenia roszczeń.
Wady stwierdzone podczas odbioru nieruchomości
Odbiór deweloperski to kluczowy moment, w którym nabywca powinien dokładnie zbadać stan techniczny lokalu. Odbiór odbywa się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Nabywca ma prawo zaprosić specjalistę, który pomoże ocenić jakość wykonania prac.
Podczas odbioru sporządza się protokół, w którym należy wpisać wszystkie zauważone wady. Procedura postępowania wygląda następująco:
- Uznanie wad przez dewelopera – Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad. Brak odpowiedzi w tym terminie oznacza ich uznanie.
- Usunięcie wad – Deweloper powinien usunąć uznane wady w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli nie jest to możliwe, musi wskazać nowy termin i uzasadnić opóźnienie.
- Dalsze kroki – W przypadku nieusunięcia wad w wyznaczonym terminie nabywca może usunąć je na własny koszt i obciążyć dewelopera.
Ważne! Jeśli wady mają charakter istotny i deweloper nie wywiąże się z obowiązku ich usunięcia, nabywca może odstąpić od umowy.
Wady istotne a odmowa odbioru lokalu
W przypadku stwierdzenia istotnych wad nabywca ma prawo odmówić odbioru nieruchomości. Deweloper musi usunąć wskazane usterki przed kolejnym terminem odbioru. Jeśli tego nie zrobi, nabywca może powtórnie odmówić odbioru, przedstawiając opinię rzeczoznawcy budowlanego.
- Potwierdzenie wad istotnych przez rzeczoznawcę umożliwia odstąpienie od umowy.
- Brak potwierdzenia oznacza, że koszty sporządzenia opinii ponosi nabywca.
Wady stwierdzone po odbiorze, a przed przeniesieniem własności
Jeśli usterki zostaną wykryte po odbiorze, ale przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, procedura zgłaszania wad jest analogiczna do tej stosowanej przy odbiorze. Zgłoszenie powinno być pisemne, najlepiej wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszenia i 30 dni na usunięcie wad. W razie uchybienia terminowi nabywca może samodzielnie usunąć usterki i obciążyć dewelopera kosztami.
Uprawnienia z tytułu rękojmi
Rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od dnia wydania lokalu nabywcy. W ramach rękojmi kupujący może:
- Żądać usunięcia wady.
- Domagać się obniżenia ceny nieruchomości.
- Odstąpić od umowy (tylko w przypadku wad istotnych).
Brak odpowiedzi na reklamację w ciągu 14 dni skutkuje domniemaniem uznania roszczeń przez dewelopera.
Gwarancja
Niektórzy deweloperzy oferują gwarancję na sprzedane lokale. Zakres gwarancji jest zwykle mniejszy niż rękojmia, ale warto sprawdzić jej postanowienia w przypadku stwierdzenia wad.
Odpowiedzialność odszkodowawcza
Jeśli rękojmia lub gwarancja nie obejmują danej sytuacji, nabywca może dochodzić roszczeń na podstawie przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (art. 471 Kodeksu cywilnego). W takim przypadku konieczne jest udowodnienie szkody oraz jej związku z działaniami dewelopera.
Podsumowanie
Nabywcy nieruchomości mają szeroki wachlarz narzędzi prawnych do ochrony swoich interesów, zarówno na etapie odbioru lokalu, jak i po jego wydaniu. Kluczowe znaczenie ma szybkie działanie oraz właściwe udokumentowanie wad. W razie problemów warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.
