Kara umowna w umowie deweloperskiej – co warto wiedzieć?
Opóźnienia dewelopera w realizacji inwestycji, takie jak nieterminowe wydanie lokalu czy przeniesienie prawa własności, są niestety częstym problemem. W takich sytuacjach kluczowe znaczenie mają kary umowne, które mogą zabezpieczyć interesy nabywcy. Poniżej znajdziesz najważniejsze informacje na temat kar umownych w umowach deweloperskich.
Czym jest kara umowna?
Kara umowna to zryczałtowane odszkodowanie, które strony umowy mogą przewidzieć na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. W przypadku umów deweloperskich kara ta najczęściej dotyczy opóźnień w:
- zakończeniu prac budowlanych,
- odbiorze technicznym lokalu,
- przeniesieniu prawa własności nieruchomości.
Dzięki karze umownej nabywca nie musi wykazywać rzeczywistej szkody – wystarczy, że wykaże samo opóźnienie po stronie dewelopera.
Jak ustalić wysokość kary umownej?
Wysokość kary umownej zależy od ustaleń stron i może być określona kwotowo (np. 200 zł za każdy dzień opóźnienia) lub procentowo (np. 0,1% wartości nieruchomości za każdy dzień zwłoki). Ważne jest jednak, aby kara nie była rażąco wygórowana – w przeciwnym razie deweloper może domagać się jej miarkowania przez sąd.
Czy kara umowna zawsze obowiązuje?
Deweloper może próbować uchylić się od zapłaty kary, powołując się na okoliczności niezależne od swojej woli, takie jak:
- siła wyższa (np. powódź, śnieżyca),
- zakłócenia w łańcuchach dostaw (np. pandemia COVID-19),
- problemy administracyjne (np. opóźnienia w wydawaniu decyzji urzędowych).
Jednak to deweloper musi udowodnić, że okoliczności te faktycznie uniemożliwiły terminowe wykonanie zobowiązania.
Co zrobić, gdy deweloper nie płaci kary?
Jeśli deweloper nie uiszcza należnej kary umownej, nabywca powinien:
- Sporządzić pisemne wezwanie do zapłaty z podaniem podstawy prawnej i wysokości kary.
- Wskazać termin na uregulowanie należności.
- W przypadku braku reakcji rozważyć skierowanie sprawy do sądu.
Warto pamiętać, że roszczenia o zapłatę kary umownej przedawniają się po 6 latach od daty wymagalności.
Umowa deweloperska a odpowiedzialność dewelopera
Dobrze skonstruowana umowa deweloperska powinna zawierać precyzyjne zapisy dotyczące kar umownych. Kluczowe jest rozróżnienie pojęcia „opóźnienia” (brak winy) od „zwłoki” (zawinione opóźnienie), ponieważ wpływa to na zakres odpowiedzialności dewelopera. Warto również zwrócić uwagę na wysokość kar – zbyt niskie kwoty mogą nie pokrywać realnych strat poniesionych przez nabywcę.
Podsumowanie
Kara umowna to skuteczne narzędzie ochrony interesów nabywcy w przypadku opóźnień ze strony dewelopera. Aby uniknąć problemów, warto dokładnie przeanalizować treść umowy przed jej podpisaniem oraz skonsultować ją z prawnikiem. W razie sporu z deweloperem pomoc profesjonalnego pełnomocnika może okazać się niezbędna dla skutecznego dochodzenia roszczeń.
