Blog

Przygotowując się do zakupu mieszkania lub domu zawsze należy brać pod uwagę prawdopodobieństwo posiadania przez wybrane lokum pewnych wad. Wady te prędzej czy później mogą negatywnie wpłynąć na komfort korzystania z lokalu oraz na nasze finanse. Zaistnienie oraz wykrycie nieprawidłowości w stanie zakupionej nieruchomości może ponadto nieść za sobą różnorakie konsekwencje prawne. Dlatego warto być zaznajomionym z problematyką pojęcia wad rzeczy sprzedanej oraz z możliwymi skutkami ich wykrycia.

 

WADY RZECZY

Obecnie pojęcie wady rzeczy (zarówno ruchomości, jak i nieruchomości) jest objęte zakresem szerszego pojęcia niezgodności rzeczy z umową. Nieruchomość jest niezgodna z umową w szczególności, gdy:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Wady rzeczy sprzedanej dzielą się na dwie grupy: wady fizyczne oraz wady prawne. Podział ten znajduje swoje zastosowanie również wobec wad nieruchomości.

WADY FIZYCZNE NIERUCHOMOŚCI

Wady fizyczne mieszkania lub domu najczęściej odnosić będą się do ich stanu technicznego. Mogą one przybierać różne formy – od uszkodzeń strukturalnych, przez wady w wykonaniu instalacji, aż po nieprawidłowości w wykończeniu. Jako przykład tych wad można podać m. in. pęknięcia w ścianach, krzywe podłogi, niesprawną instalację elektryczną lub chociażby niepoprawnie zamontowane elementy oświetlenia.

Z fizyczną wadliwością nieruchomości będziemy mieli również do czynienia w sytuacji, kiedy zostanie ona nam wydana w stanie niezupełnym. Jako przykład można wskazać przypadek, w którym to nowo wybudowany dom nie posiada ustalonej liczby pomieszczeń lub elementów wyposażenia.

 

Wady fizyczne nieruchomości mogą przejawiać się zarówno w sferze estetycznej budynku lub jego wykończenia, a także w obszarach, których wadliwość może skutkować istotnymi utrudnieniami w  prawidłowym korzystaniu z nieruchomości, a w skrajnych sytuacjach – zagrożeniem bezpieczeństwa jej lokatorów. Kupujący zawsze powinien dążyć do zapoznania się ze stanem technicznym nabywanego lokalu, nie tylko w drodze rozmowy ze sprzedającym, czy też poprzez samodzielne obserwacje, ale również przy zaangażowaniu specjalistów z dziedziny budownictwa. Szybka identyfikacja nieprawidłowości pomoże nam podjąć odpowiednią decyzję co do zakupu nieruchomości lub pozwoli na sprawne ustalenie kwestii ich usunięcia. Brak  natychmiastowego odkrycia wad nie sprawia jednak, że nie przysługują nam żadne uprawnienia związane z ich zaistnieniem. Jeżeli nie wiedzieliśmy o wadach w momencie zawierania umowy (chociażby ze względu na fakt, iż sprzedawca nas o nich nie poinformował), to w dalszym ciągu możemy skorzystać z uprawnień przewidzianych przez przepisy. W takiej sytuacji kupujący może żądać wymiany wadliwego elementu/przedmiotu prac na wolny od wad lub naprawienia go poprzez ich usunięcie. Kupujący jest ponadto uprawniony do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy.

Jeżeli chcą Państwo szczegółowo zapoznać się z tematyką uprawnień kupującego związanych z wadliwością nabytej przez niego nieruchomości, to serdecznie zapraszamy do lektury naszych artykułów poświęconych tej tematyce:

• Artykuł dotyczący odpowiedzialności za wady nieruchomości zakupionej od dewelopera.
• Artykuł dotyczące odpowiedzialności za wady nieruchomości z rynku wtórnego.

 

WADY PRAWNE NIERUCHOMOŚCI

Kolejną grupą wad rzeczy, w tym nieruchomości, są wady prawne. Nie dotyczą one nieprawidłowości zauważalnych w jej płaszczyźnie fizycznej, lecz odnoszą się do sfery praw, które daną rzecz obejmują. Z wadą prawną rzeczy mamy do czynienia, gdy stanowi ona własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczeniem w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynikającym z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży rzeczy, wada prawna polegać może również na nieistnieniu prawa. Wszelkie przypadki wadliwości rzeczy, inne niż wyżej wskazane, uznawane są za wady fizyczne rzeczy.

 

KONSEKWENCJE ZAISTNIENIA WAD PRAWNYCH

Mimo, że są niezauważalne na pierwszy rzut oka, wady prawne potrafią nieść za sobą istotne konsekwencje. Jako przykład wady prawnej nieruchomości można wskazać obciążenie jej zarówno prawami rzeczowymi ustanowionymi na rzecz osoby trzeciej – takimi jak np. hipoteka lub użytkowanie, jak i prawami obligacyjnymi – a więc przykładowo najmem lub dzierżawą. Obciążenie nieruchomości prawem ustanowionym na rzecz osoby trzeciej może skutkować dla nowego właściciela skrajnymi problemami w korzystaniu z nabytku. Realizacja jego prawa własności może doznać bowiem różnych ograniczeń, spowodowanych właśnie wykonywaniem swoich uprawnień przez osoby trzecie. Takie sytuacje często skutkują powstaniem sporu, który nierzadko rozstrzygany jest w toku postępowania sądowego.

Jaskrawym problemem związanym z zakupem mieszkania lub domu obarczonego wadą prawną są przypadki, kiedy wskutek jej zaistnienia zawarta umowa w ogóle nie będzie ważna. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia chociażby w przypadku zakupu nieruchomości od osoby niebędącej jej właścicielem albo wbrew ustanowionemu na niej zakazowi zbywania. W przypadku nieważności umowy sprzedaży nieruchomości nigdy nie stajemy się jej właścicielami, co oznacza, że środki przekazane przez nas sprzedawcy nie pokryły w rzeczywistości jej zakupu. W takiej sytuacji możemy dochodzić od sprzedawcy zwrotu zapłaconej kwoty oraz odszkodowania, jeżeli wskutek jego działania ponieśliśmy szkodę.

W przypadku stwierdzenia wad prawnych nieruchomości kupujący również może skorzystać z uprawnień wynikających z przepisów o rękojmi. Są one zbieżne z uprawnieniami dotyczącymi wad fizycznych, jednakże sama specyfika wad prawnych może sprawić, że dochodzenie swoich praw może okazać się nieco bardziej skomplikowane. Dlatego też w razie zaistnienia wadliwości prawnej zakupionej nieruchomości najlepiej skorzystać z pomocy doświadczonego specjalisty.