Blog

Deweloper spóźnia się z wydaniem gotowego lokalu? A może pozostaje w opóźnieniu w wykonaniu swoich innych obowiązków? Często pomocna w takiej sytuacji okazuje się kara umowna zastrzeżona w naszej umowie deweloperskiej. Czy jednakże deweloper zawsze będzie zobowiązany do jej zapłaty?

Większość przypadków naruszenia zobowiązania wskazanego w postanowieniu przewidującym karę umowną będzie skutkowało powstaniem obowiązku jej zapłaty po stronie dewelopera. Z praktyki Kancelarii wynika też, że w takiej sytuacji deweloper zazwyczaj będzie powoływał się na okoliczności, które według niego mają skutkować zwolnieniem go z obowiązku zapłaty kary umownej. W artykule znajdą Państwo informację, kiedy argumenty dewelopera mogą okazać się skuteczne.

KARA UMOWNA

Zastrzeżenie kary umownej jest jednym z najczęściej spotykanych sposobów zabezpieczenia interesów stron. Kara umowna jest stosowana w przypadku wielu umów, zarówno w obrocie powszechnym jak i profesjonalnym. Za popularnością powyższego rozwiązania przemawiają takie względy jak chociażby jej stosunkowo prosty mechanizm lub możliwość umownego kształtowania wysokości kary. Nierzadko pozwala on uniknąć trudnego procesu związanego z dokładnym określeniem rozmiaru szkody. Ponadto świadomość istnienia kary wpływa motywacyjnie na stronę umowy, na której niekorzyść została zastrzeżona. W najlepszym interesie strony umowy leży wtedy prawidłowe wykonanie zobowiązania.

Kary umowne są również często spotykanym rozwiązaniem w umowach deweloperskich. Obecnie nie istnieje już ustawowy obowiązek ich zastrzegania w tego typu umowach. Mimo to w dalszym ciągu cieszą się one niesłabnącą popularnością. Brak zastrzeżenia kary umownej w umowie deweloperskiej wcale nie będzie jednak oznaczał zwolnienia dewelopera z odpowiedzialności. W takiej sytuacji, będzie on bowiem zobowiązany do zapłaty na rzecz nabywcy lokalu specjalnej rekompensaty. Wysokość tej rekompensaty będzie natomiast określana w oparciu o wysokość odsetek ustawowych. Podstawą ich wyliczenia są odsetki przysługujące deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej

Najczęściej spotykanym rodzajem kary umownej w umowach deweloperskich jest zastrzeżenie obowiązku zapłaty określonej sumy pieniężnej w sytuacji opóźnienia dewelopera. Najczęściej sankcjonowane jest uchybienie terminowi na wydanie lub przeniesienie własności lokalu.

PRZESŁANKI ODPOWIEDZIALNOŚCI KONTRAKTOWEJ

Kara umowna stanowi szczególny sposób uregulowania odpowiedzialności za niewykonanie lub nieprawidłowe wykonanie zobowiązania niepieniężnego przez stronę umowy. Jej specyficzny charakter związany jest głównie z odgórną możliwością ukształtowania wysokości odszkodowania przez same strony stosunku prawnego. Mimo to w dalszym ciągu będą miały do niej zastosowanie reguły dotyczące zawinienia wynikające z kodeksowych zasad odpowiedzialności kontraktowej. Oznacza to, że podmiot, po którego stronie ciąży powinność zapłaty kary, będzie mógł od tego obowiązku się uwolnić poprzez wykazanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Chodzi tu więc przede wszystkim o sytuacje przypadkowe i niezależne od woli człowieka, takie jak np. choroba lub wypadek. Okolicznościami wyłączającymi odpowiedzialność mogą być również zdarzenia określane mianem siły wyższej. Do działania siły wyższej dochodzi m.in. w razie powodzi, pożarów czy też śnieżyc. Deweloper może więc nie odpowiadać za opóźnienia, których przyczyną będą przestoje w pracach budowlanych związane z nadzwyczajnymi warunkami pogodowymi. Należy jednak w dalszym ciągu pamiętać, że okolicznością wyłączającą winę co do zasady nie jest niezachowanie należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania. Wobec deweloperów (jako przedsiębiorców) pojęcie to jest wykładane bardziej rygorystycznie niż w odniesieniu do pozostałych osób.

Deweloper będzie mógł więc uchylić się od zapłaty kary umownej poprzez wskazanie, że nie ponosi on winy za niewykonanie bądź nieprawidłowe wykonanie zobowiązania. Mogą być to sytuacje takie jak np. niezależne od niego problemy związane z dostawą materiałów budowlanych lub działania siły wyższej. W ostatnich latach często uwzględnianą przyczyną wyłączenia winy dewelopera w nieterminowym wykonaniu umowy były zakłócenia w łańcuchach dostaw wywołane pandemią COVID-19. Deweloper za każdym razie musi wykazać okoliczności, które według niego wyłączają odpowiedzialność za opóźnienie. Przykładowo, konieczne byłoby jednoznaczne wykazanie, że nie był możliwy zakup niezbędnych materiałów budowlanych – nie wystarczy bowiem powołać się na ich utrudnioną dostępność w hurtowniach. Również wystąpienie pandemii nie zawsze będzie miało wpływ na wyłączenie odpowiedzialności. Deweloper musiałby wykazać, że przykładowo ze względu na wydłużenie terminów administracyjnych musiał dłużej niż w zwyczajnych warunkach oczekiwać na niezbędną w procesie inwestycyjnym decyzję. Argument o wyłączeniu odpowiedzialności z powodu pandemii będzie chybiony również w sytuacji, gdy deweloper w chwili zawierania umowy z nabywcą wiedział o sytuacji wywołanej przez COVID-19.

UMOWNA MODYFIKACJA ZASAD ODPOWIEDZIALNOŚCI 

Powyższe zasady stanowią regułę, która może zostać zmodyfikowana przez strony w umowie. Deweloper może bowiem przyjąć na siebie szerszą odpowiedzialność, w tym nawet za niezawinione opóźnienie. W wyniku wprowadzenia do umowy odpowiednio brzmiących zastrzeżeń odpowiedzialność na zasadzie winy może przekształcić się w odpowiedzialność na zasadzie ryzyka. Szczególnie istotne znaczenie ma w tym aspekcie terminologia użyta przez strony przy tworzeniu postanowienia zawierającego karę umowną. Należy bowiem mieć na względzie, że mianem „opóźnienia” określa się nieterminowe wykonanie zobowiązania. Pojęcie to obejmuje również sytuację, w której brak zaistnienia winy po stronie dłużnika. Terminem „zwłoka” określa się natomiast specjalną postać opóźnienia, związaną już z koniecznością zaistnienia okoliczności obciążających dłużnika. Różne mogą być zatem przyczyny powstania obowiązku zapłaty kary. Wiele zależy od tego, które z powyższych pojęć znajduje się w umowie i od tego jaka była wola stron,

BRAK SZKODY PO STRONIE NABYWCY

Deweloperzy często próbują bronić się przed obowiązkiem zapłaty kary umownej. Nierzadko wskazują, że w wyniku ich działania bądź zaniechania nabywca lokalu nie poniósł żadnej szkody. Po pierwsze, taka sytuacja rzadko będzie miała miejsce. W oczekiwaniu na wydanie lokalu nabywcy najczęściej ponoszą dodatkowe koszty. Kupujący niekiedy są zmuszeni przedłużyć dotychczasowy najem lub wynajmują powierzchnie magazynowe na swoje rzeczy lub materiały wykończeniowe. Zdarza się, że z winy dewelopera nabywcy muszą zapłacić za wykończenie lokalu więcej zapłaciliby niż w sytuacji, gdyby nie doszło do opóźnienia w budowie. Dodatkowo, możliwość zwolnienia się z obowiązku zapłaty kary umownej poprzez wykazanie braku szkody po stronie wierzyciela nie wynika z żadnych regulacji prawnych. Mimo to sądy odmawiały już zasądzenia na rzecz wierzyciela kary umownej. W takich orzeczeniach sądy przychylały się właśnie do twierdzeń związanych z brakiem wystąpienia po jego stronie szkody. W związku z powyższym, dochodząc zapłaty kary umownej, nabywca lokalu powinien podjąć próbę wykazania poniesionej przez niego szkody. Dodatkowo, należy powołać się na fakt, że wynika ona z nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera.