Blog

Dla nabywców nowego lokalu lub domu mieszkalnego zwykle najistotniejsze jest, by wybrać nieruchomość spełniającą ich oczekiwania i zapłacić jak najkorzystniejszą cenę. Osoby bardziej świadome prawnie decydują się na analizę umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem. Jednak zawarcie umowy deweloperskiej nie zawsze kończy problemy natury prawnej związane z zakupem nieruchomości. Od doświadczenia, poziomu organizowania i rzetelności dewelopera zależy bowiem, czy umowa deweloperska zostanie wykonana prawidłowo i terminowo.
O tym, jakie roszczenia przysługują nabywcy w przypadku stwierdzenia wad nieruchomości i jakie są terminy na ich dochodzenie, piszemy w artykule: ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA WADY NIERUCHOMOŚCI – TERMINY. 
Natomiast odrębną kwestią jest odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie terminów na wykonanie zobowiązań z umowy deweloperskiej.

TERMINY W UMOWIE DEWELOPERSKIEJ

W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do:
a) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
b) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
W postanowieniach umowy deweloperskiej obowiązkowy jest zapis określający termin przeniesienia na nabywcę praw, o których mowa powyżej.
Dodatkowo, umowa deweloperska powinna określać termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
W umowie powinien być również ustalony termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

ROSZCZENIA WOBEC DEWELOPERA

W przypadku, gdy deweloper opóźnia się z wykonaniem swoich zobowiązań, nabywca ma prawo dochodzenia kar umownych lub odszkodowania.
Kary umowne mogą być naliczane jedynie w wypadku, gdy zostały zastrzeżone w umowie deweloperskiej. Wysokość kar umownych najczęściej ustalona jest jako określony procent ceny nieruchomości.
Przykładowo, strony umowy deweloperskiej mogą zastrzec, że deweloper zapłaci karę w wysokości 0,1% ceny za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności mieszkania. Załóżmy, że cena nieruchomości wynosi 600 000,00 zł, a deweloper miał przenieść jego własność do dnia 31.07.2021 r. Jeśli ostatecznie do przeniesienia własności mieszkania doszło w dniu 1.03.2022 r., to deweloper powinien zapłacić karę w wysokości 127 800,00 złotych (213 dni opóźnienia x 0,1% x 600 000,00 złotych).
Wyliczenie roszczenia wobec dewelopera jest proste w sytuacji, gdy w umowie zastrzeżono karę umowną. Jeśli brak zapisu o karach, to nabywca może żądać zapłaty odszkodowania. W tym celu powinien jednak wykazać poniesioną przez siebie szkodę. Jeśli przykładowo nabywca, w związku z opóźnieniem dewelopera, musiał dłużej wynajmować mieszkanie, to może obciążyć dewelopera kosztami najmu za okres, w którym deweloper pozostawał w opóźnieniu.

MOŻLIWOŚĆ ODSTĄPIENIA OD UMOWY

Najbardziej radykalnym krokiem w razie opóźnienia dewelopera z przeniesieniem własności jest odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę.
Ustawa deweloperska przewiduje, że nabywca może odstąpić od umowy w przypadku braku przeniesienia na niego własności nieruchomości w umówionym terminie. Warunkiem odstąpienia od umowy jest wyznaczenie deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego terminu na odstąpienie. Jeśli deweloper w tym czasie nie wywiąże się z obowiązku przeniesienia własności, nabywca może od umowy odstąpić.
Nabywcy rzadko sięgają po możliwość odstąpienia od umowy. Przede wszystkim, nieruchomości z czasem drożeją. Nabywcy nie chcą rezygnować z zakupu w sytuacji, gdy nie mają już możliwości wynegocjowania takich samych warunków finansowych za zakup podobnej nieruchomości. Poza tym, zerwanie umowy deweloperskiej i poszukiwanie innej inwestycji może skutkować tym, że nabycie upragnionej nieruchomości jeszcze bardziej przesunie się w czasie.

CZY MOŻNA DOCHODZIĆ ROSZCZEŃ WOBEC DEWELOPERA PO ZAWARCIU UMOWY PRZENOSZĄCEJ WŁASNOŚĆ?

Na koniec podkreślimy, że gdy ostatecznie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność, nie wyłącza to możliwości dochodzenia kar umownych lub odszkodowania od dewelopera. Roszczenia mogą być kierowane zarówno przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, jak i po jej zawarciu. Nie należy jednak zwlekać z podjęciem działań prawnych, by nie dopuścić do przedawnienia roszczeń. Co do zasady, termin przedawnienia roszczeń o kary umowne i odszkodowanie przeciwko deweloperowi wynosi 6 lat.