Blog

Po zawarciu umowy deweloperskiej i ukończeniu przez dewelopera budowy przychodzi czas na odebranie nabywanego lokalu lub domu. Wezwanie do stawienia się na odbiór rodzi wiele pytań po stronie nabywców. Poniżej zamieszczamy odpowiedzi na zapytania, które kupujący najczęściej kierują do kancelarii.

KIEDY POWINIEN ODBYĆ SIĘ ODBIÓR LOKALU LUB DOMU JEDNORODZINNEGO?

Odbiór lokalu lub domu nabywanego od dewelopera powinien być przeprowadzony po dopuszczeniu budynku do użytkowania. Konieczne będzie zatem uzyskanie przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, a w niektórych wypadkach – zawiadomienie przez dewelopera o zakończeniu budowy i brak wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

Dopuszczenie budynku do użytkowania jest koniecznym warunkiem prawidłowego odbioru budynku. Odbiór dokonany przez dopuszczeniem do użytkowania nie będzie ważny.

Z kolei odbiór musi nastąpić przez zwarciem umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę.

KTO MOŻE UCZESTNICZYĆ W ODBIORZE?

W czynnościach odbiorowych powinni uczestniczyć: nabywca (kupujący) i deweloper. Oczywiście, każda ze stron może wyznaczyć do udziału w odbiorze swojego przedstawiciela.

Nie jest wykluczone, by nabywca poprosił inną osobę o towarzyszenie mu przy odbiorze. Kupujący nieruchomość nie zawsze mają wystarczającą wiedzę techniczną, by ocenić jakość wykonania prac przez dewelopera. Dobrym rozwiązaniem jest zaproszenie do odbioru specjalisty, który w trakcie odbioru zauważy ewentualne błędy dewelopera.

W przypadku, gdy nabywca nie stawi się do odbioru, deweloper powinien wyznaczyć kolejny termin odbioru. Jednostronny odbiór dokonany przez dewelopera nie jest możliwy.

CZYM JEST ODBIÓR TECHNICZNY?

Dokonanie odbioru przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę jest obligatoryjne. Nie ma jednak przeszkód, by jeszcze przed dopuszczeniem budynku do użytkowania dokonać tzn. odbioru technicznego. Taki odbiór zwany jest też „zerowym” lub „przedodbiorem”. Ma na celu zapoznanie nabywcy ze stanem budynku i umożliwienie mu zgłoszenia ewentualnych uwag jeszcze przed odbiorem właściwym. Trzeba jednak pamiętać, że odbiór techniczny nie zastąpi odbioru, które jest przeprowadzany po dopuszczeniu budynku do użytkowania.

CO ZROBIĆ W PRZYPADKU, GDY W TRAKCIE ODBIORU ZOSTANĄ STWIERDZONE WADY NIERUCHOMOŚCI?

Z czynności odbioru jego uczestnicy, czyli nabywca i deweloper, spisują protokół. Jeśli kupujący zauważy nieprawidłowości w wykonaniu przedmiotu umowy, powinien zgłosić swoje spostrzeżenia do protokołu. Istotne jest, by wyraźnie i jednoznacznie opisać, jakie wady nieruchomości zauważył nabywca. Jeśli w protokole odbioru odnotowane zostaną usterki zgłoszone przez nabywcę, deweloper może ustosunkować się do nich w terminie 14 dni.

Deweloper może uznać wady wymienione protokole. W takim wypadku powinien je usunąć w terminie 30 dni liczonych od dnia podpisania protokołu odbioru. Termin ten może być wydłużony, jeśli usunięcie wad w tym czasie nie będzie możliwe.

Jeśli deweloper nie uzna wad, kupujący może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.

W przypadku, gdy deweloper nie ustosunkuje się do usterek zgłoszonych w protokole odbioru w terminie 14 dni, przyjmuje się, że uznał zgłoszone wady. W takim wypadku nabywca również może skierować swoje roszczenia na drogę sądową.

JAKIE SĄ KONSEKWENCJE NIEZGŁOSZENIA WAD W PROTOKOLE ODBIORU?

W interesie nabywcy, który uczestniczy w odbiorze, jest zaprotokołowanie wszystkich zauważonych uchybień dewelopera. Z tego powodu, jak już zostało wspomniane, warto stawić się na odbiór w towarzystwie specjalisty. Profesjonalista z branży budowlanej pomoże nam zbadać przedmiot umowy deweloperskiej i wychwycić niedociągnięcia. Może jednak dojść do sytuacji, w której w czasie odbioru nabywca nie dostrzeże wady budynku i nie odnotuje jej w protokole. Trzeba pamiętać, że odbiór lokalu lub lub domu, w trakcie którego nie zgłoszone zostały wady nieruchomości, nie zamyka drogi dochodzenia roszczeń względem dewelopera. Błędy dewelopera mogą być niemożliwe do wykrycia podczas odbioru. Mogą również zwyczajnie nie zostać zauważone. Jeśli zatem odkryjemy wadę nieruchomości, która nie została odnotowana w protokole odbioru, możemy dochodzić swoich praw przed sądem. W tym artykule opisujemy, w jaki terminie można dochodzić odpowiedzialności za wady nieruchomości. 

KIEDY NABYWCA MOŻE ODMÓWIĆ ODBIORU?

Zasadą jest, że zauważone w trakcie odbioru wady nieruchomości należy zgłosić do protokołu odbioru i dać deweloperowi szansę na to, by naprawił swoje niedociągnięcia. Kupujący może jednak odmówić odbioru jeśli przedmiot umowy w sposób istotny odbiega od treści umowy deweloperskiej. Do przyczyn uzasadniających odmowę odbioru zaliczamy przykładowo:

– brak balkonu,

– inny układ pomieszczeń niż planowany,

– istotną różnicę w powierzchni przedmiotu umowy,

– inną lokalizację domu stanowiącego przedmiot umowy.

Odmowa odbioru będzie uzasadniona również gdy przedmiotu umowy nie nadaje się do zamieszkania, np. budynek grozi zawaleniem, ściany są zagrzybione, przy budowie użyto materiałów szkodliwych dla zdrowia.

Odmowa odbioru powinna być wyraźnie zaznaczona w protokole wraz z uzasadnieniem.