Blog

Zapraszamy do lektury bloga Kancelarii, w którym poruszamy ciekawe i praktyczne zagadnienia z następujących dziedzin: prawo budowlane, umowa o roboty budowlane, prawo gospodarcze, umowa deweloperska, lokalizacja inwestycji, sprawy odszkodowawcze, prawo rodzinne, prawo spadkowe. W artykułach, redagowanych przez Zespół Kancelarii, komentujemy zmiany w przepisach i najnowsze orzeczenia sądowe.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA WADY NIERUCHOMOŚCI – TERMINY

ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA WADY NIERUCHOMOŚCI – TERMINY

  • 9 września 2021
  • agnieszk4Kanc
  • Możliwość komentowania ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA WADY NIERUCHOMOŚCI – TERMINY została wyłączona

Z nabyciem nieruchomości obarczonej wadami wiążą się określone uprawnienia po stronie kupującego. Aby skorzystać z możliwości żądania od sprzedawcy dokonania stosownych napraw lub zapłaty, konieczne jest jednak podjęcie kroków prawnych w terminach przewidzianych przepisami lub umową.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA WADY NIERUCHOMOŚCI RĘKOJMI

Najczęściej podstawą roszczeń kupujących, którzy wykryli wady zakupionej nieruchomości, są przepisy o rękojmi.

Regułą jest, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi w przypadku, gdy wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia, którym nieruchomość została kupującemu wydana.

Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza jednak wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Z podstępem mamy do czynienia w przypadku, gdy sprzedawca umyślnie zataja wadę, aby utrudnić kupującemu jej wykrycie.

Istotna jest również szybka reakcja kupującego po stwierdzeniu wad nieruchomości. Roszczenia wynikające z rękojmi przedawniają się bowiem z upływem roku, licząc od momentu stwierdzenia wady. W przypadku, gdy kupujący jest konsumentem, termin przedawnienia nie może upłynąć przed upływem terminu na stwierdzenie wady, tj. przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu.

Równie ważne jest, by kupujący szybko wykrył wady nieruchomości. W przypadku transakcji, w których kupującym jest konsument, zaś wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona w terminie 1 roku od daty wydania nieruchomości, zastosowanie ma domniemanie, że wada istniała już w momencie wydania nieruchomości kupującemu. W takim wypadku to sprzedawca, chcąc uchronić się od odpowiedzialności, musi wykazywać, że wada powstała już po odbiorze nieruchomości przez kupującego.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ NA ZASADACH OGÓLNYCH

Nie można zapominać o tym, że utrata uprawnień z tytułu rękojmi na skutek upływu terminów nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Zgodnie z ogólną zasadą odpowiedzialności kontraktowej dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania wynosi 6 lat i  rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem.

GWARANCJA JAKOŚCI

Oczywiście, zdarza się również, że sprzedający udziela gwarancji jakości przedmiotu sprzedaży, którym jest  nieruchomość. Gwarancja jakości nieruchomości częściej udzielana jest w przypadku transakcji na rynku pierwotnym, w szczególności przy zakupie od dewelopera, niż na rynku wtórnym. Jeśli gwarancja została udzielona, to same warunki gwarancji przewidują, jakie uprawnienia ma kupujący w przypadku wystąpienia określonych wad nieruchomości. Z reguły okres gwarancji jest przewidziany w warunkach gwarancji. Jeśli jednak brak takiego zapisu, przyjąć należy że gwarancja została udzielona na okres 2 lat licząc od daty wydania nieruchomości. Z uwagi na krótki termin odpowiedzialności gwaranta i fakultatywny charakter gwarancji, kupujący stosunkowo rzadko powołują się na nią przy dochodzeniu odpowiedzialności za wady nieruchomości.

Nie można zwlekać z podjęciem działań prawnych w przypadku stwierdzenia wad zakupionej nieruchomości. Opieszałość może doprowadzić do utraty uprawnień i skutkować brakiem możliwości dochodzenia roszczeń przed sądem. Zachęcamy do konsultacji z Kancelarią celem ustalenia, czy przysługują Państwu roszczenia w związku z wadami zakupionych przez Państwa nieruchomości.

Tags: , , ,