Blog

Zapraszamy do lektury bloga Kancelarii, w którym poruszamy ciekawe i praktyczne zagadnienia z następujących dziedzin: prawo budowlane, umowa o roboty budowlane, prawo gospodarcze, umowa deweloperska, lokalizacja inwestycji, sprawy odszkodowawcze, prawo rodzinne, prawo spadkowe. W artykułach, redagowanych przez Zespół Kancelarii, komentujemy zmiany w przepisach i najnowsze orzeczenia sądowe.

RĘKOJMIA ZA WADY NIERUCHOMOŚCI Z RYNKU WTÓRNEGO

RĘKOJMIA ZA WADY NIERUCHOMOŚCI Z RYNKU WTÓRNEGO

  • 29 marca 2021
  • agnieszk4Kanc
  • Możliwość komentowania RĘKOJMIA ZA WADY NIERUCHOMOŚCI Z RYNKU WTÓRNEGO została wyłączona

 

Pomimo dużej liczby nowych inwestycji na rynku nieruchomości, wśród transakcji sprzedaży domów i mieszkań nadal bardzo ważną rolę pełnią umowy sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego. Do wyboru nieruchomości używanych zamiast tych z rynku pierwotnego kupujących skłonić może korzystniejsza cena, a często także atrakcyjna lokalizacja. Należy pamiętać, że niezależnie od tego, czy kupujemy nowe mieszkanie lub dom od dewelopera, czy nabywamy używaną nieruchomość od poprzedniego właściciela, przepisy przewidują ochronę na wypadek wad takiej nieruchomości.

ROSZCZENIA WYNIKAJĄCE Z RĘKOJMI

Jeśli o wadach nieruchomości kupujący dowiedział się już po zawarciu umowy sprzedaży, ma on prawo domagania się wykonania przez sprzedającego odpowiednich napraw. Kupujący może również złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny przedmiotu sprzedaży albo odstąpić od zawartej umowy.
Kupujący nie będzie miał jednak prawa skorzystania z rękojmi w sytuacji, gdy wiedział o wadach nieruchomości w chwili zawarcia umowy. Do wyłączenia odpowiedzialności sprzedającego nie wystarczy, by kupujący mógł dowiedzieć się o wadzie. W wypadku sporu sądowego sprzedający nie może zatem zarzucać, że kupujący powinien dokładniej sprawdzić przedmiot sprzedaży.

UMOWNE WYŁĄCZENIE LUB OGRANICZENIE RĘKOJMI

Należy w tym miejscu wspomnieć, że strony umowy sprzedaży mają możliwość, by w kontrakcie modyfikować zasady odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Dozwolone jest zarówno rozszerzenie zakresu odpowiedzialności, jak również ograniczenie lub wyłączenie działania rękojmi. Nie można ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialności w sytuacji, gdy kupujący ma status konsumenta. Za konsumenta będzie uważana osoba fizyczna, która zawiera umowę z przedsiębiorcą, w sytuacji gdy zawarcie umowy sprzedaży nie jest związane bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową kupującego. W większości przypadków umowy sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego zawierane są ze sprzedającymi, którzy nie są przedsiębiorcami. Zatem kupujący używane mieszkanie lub dom muszą bacznie analizować treść zawieranej umowy sprzedaży. W kontrakcie zawieranym z poprzednim właścicielem nieruchomości może się znaleźć zapis ograniczający lub wyłączający rękojmię.

ZATAJENIE WAD PRZEZ SPRZEDAWCĘ

Aby zabezpieczyć kupujących przed nieuczciwymi sprzedającymi, w przepisach dotyczących rękojmi przewidziano, że modyfikacja odpowiedzialności nie zawsze będzie skuteczna. Mianowicie ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności nie będzie odnosiło skutków w przypadku, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę. Jeśli przykładowo sprzedający zamaluje świeżą farbą zawilgocenia na ścianie lub położy dywan na spróchniałą posadzkę, nabywca wadliwej nieruchomości będzie miał możliwość skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi, nawet w wypadku, gdy w umowie sprzedaży znalazł się zapis wyłączający odpowiedzialność sprzedającego.

TERMINY NA DOCHODZENIE ROSZCZEŃ

Dla kupujących ważne jest, by nie uchybić terminom przewidzianym na dochodzenie odpowiedzialności od sprzedawcy. Rękojmia obowiązuje bowiem w przypadku wad nieruchomości, które zostaną stwierdzone w terminie 5 lat od dnia wydania jej kupującemu. Po upływie tego okresu odpowiedzialność z tytułu rękojmi wygasa. Pomimo upływu terminu możliwe jest dochodzenie odszkodowania na podstawie przepisów ogólnych, jednak w takim wypadku procedura jest utrudniona. W przypadku gdy wada została ukryta przez sprzedawcę, upływ 5-letniego terminu nie doprowadzi do wygaśnięcia uprawnień. Należy mieć na uwadze również termin przedawnienia roszczeń kupującego wynikających z rękojmi, który co do zasady wynosi rok. Termin zaczyna swój bieg w chwili wykrycia wady.

Przy zakupie lokalu lub domu z rynku wtórnego należy zatem przede wszystkim dokładnie zapoznać się z umową. Przede wszystkim należy sprawdzić, czy kontrakt nie zawiera zapisów wyłączających lub ograniczających odpowiedzialność sprzedawcy. W przypadku, gdy kupujący wykryje wadę nieruchomości już po jej nabyciu, może domagać się odpowiedzialności po stronie sprzedawcy. Nie można zwlekać ze zgłoszeniem wad przedmiotu sprzedaży. Uchybienie przewidzianym przepisami terminom może skutkować utratą roszczeń.

W przypadku dalszych pytań dotyczących rękojmi za wady nieruchomości zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.