Blog

Odbiór obiektu budowlanego jest obowiązkiem, leżącym po stronie inwestora. Odbiór oznacza potwierdzenie oddania przez wykonawcę przewidzianego w umowie obiektu.Często zdarza się, że inwestorzy odmawiają dokonania odbioru, powołując się na wady obiektu. Należy zatem rozważyć, jakie znaczenie ma odmowa dokonania odbioru. Dla wykonawców szczególnie istotne będzie, czy brak podpisanego protokołu odbioru może stanowić przyczynę odmowy wypłaty umówionego wynagrodzenia.

W orzecznictwie prawa budowlanego wskazuje się, że inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych, gdy w wykonanych robotach występują tego rodzaju wady, że należy je oceniać jako niewykonanie umowy przez wykonawcę.

WADA ISTOTNA OBIEKTU

Dzieje się tak, gdy oddawany obiekt jest dotknięty wadą istotną, czyli wadą czyniącą go niezdatnym do użytku zgodnie z przeznaczeniem lub sprzeciwiającą się w sposób wyraźny umowie. Wadą istotną będzie obarczony przykładowo taki obiekt, który po wybudowaniu grozi zawaleniem lub nie spełnia istotnych dla inwestora kryteriów, wymienionych w umowie.

Jeżeli obiekt wykazuje jedynie wadę nieistotną, to inwestor nie ma podstaw do odmowy odbioru obiektu. Odbiór robót należy do obowiązków inwestora i nie może być uzależniony od braku jakichkolwiek wad bądź usterek tych robót. Przepisy nakładają bowiem na inwestora obowiązek odbioru robót, a nie odbioru robót wykonanych bezusterkowo.

Z orzeczeń sądowych wynika, że w przypadku gdy zamawiający z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie. Z taką sytuacja będziemy mieć do czynienia, gdy inwestor odmówi dokonania odbioru powołując się na wady nieistotne. Takie zachowanie inwestora pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia. Roszczenie o wypłatę wynagrodzenia staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór winien nastąpić. Jeśli przykładowo strony umówiły się, że odbiór robót nastąpi kolejnego dnia po zgłoszeniu przez wykonawcę gotowości do odbioru, a wykonawca zgłosił roboty do odbioru 1 stycznia, to roszczenie o zapłatę wynagrodzenia stanie się wymagalne w dniu 2 stycznia.

W sytuacji, gdy oddany budynek nadaje się do umówionego użytku i jego cechy nie odbiegają w sposób istotnych od cech obiektu określonych w umowie z inwestorem, wykonawca może żądać zapłaty wynagrodzenia. Inwestorowi pozostaje natomiast skorzystanie z uprawnień z tytułu rękojmi.

Istotne jest również, że odbiór może nastąpić przez każde zachowanie inwestora wyrażające akceptację dla oddanego obiektu – nie zawsze musi to być podpisanie protokołu. W szczególności faktyczne przystąpienie przez inwestora do użytkowania obiektu oznacza jego odbiór.

ODMOWA ODBIORU A DOMAGANIE SIĘ WYNAGRODZENIA

Wykonawcy powinni zatem pamiętać o tym, że bezpodstawna odmowa odebrania obiektu ze strony inwestora nie przekreśla możliwości domagania się należnego wynagrodzenia za wykonane roboty. Jeśli inwestor rozpocznie korzystanie z obiektu, jest to dodatkowy argument przemawiający za tym, że umówiona zapłata jest należna.

Z kolei inwestor przed odbiorem obiektu powinien dokładnie sprawdzić, czy prace zostały wykonane prawidłowo. Odbiór robót jest elementem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane, gdyż z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia bądź wskazuje na jego niewykonanie, a z drugiej strony wyznacza początek biegu terminów rękojmi.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, podpisanie przez inwestora protokołu odbioru stanowi swego rodzaju pokwitowanie spełnienia świadczenia ze strony wykonawcy, co uzasadnia domniemanie faktyczne, że oddany obiekt wykonany został zgodnie z umową. Jest to jednak domniemanie, które można obalić przez wykazanie, że umowa nie została wykonana lub wykonana nienależycie. Sporządzenie protokołu odbioru nie pozbawia inwestora roszczeń w stosunku do wykonawcy związanych z wykonaniem robót niezgodnie z umową.