Blog

Właściciel nieruchomości rolnej, który chciałby postawić na działce budynek mieszkalny, powinien w pierwszej kolejności postarać się o odrolnienie działki. Konieczność przekształcenia gruntu (odrolnienia) nie zachodzi jedynie w przypadku budowy w ramach siedliska, o której będzie mowa w dalszej części artykułu. Przekształcenie gruntu rolnego w budowlany wymaga podjęcia szeregu czynności, jednak w przypadku, gdy uda się pomyślnie przeprowadzić całą procedurę, właściciel nieruchomości uzyskuje znaczne korzyści. Po przekształceniu gruntu można na nim postawić budynek mieszkalny, można również sprzedać działkę w wyższej cenie i z pominięciem ograniczeń w sprzedaży gruntów rolnych, nałożonych przepisami.
Procedura przekształcania gruntu rolnego w działkę budowlaną jest dwuetapowa.

Etap pierwszy – zmiana przeznaczenia gruntu

Aby określić, jakie działania powinny być podjęte celem zmiany przeznaczenia gruntu, konieczne jest ustalenie, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, to zmiana przeznaczenia gruntu polegać będzie na zmianie planu miejscowego. Jeśli natomiast nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Odrolnienie działki objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może być procesem długotrwałym. Przepisy nie przewidują bowiem żadnego terminu na rozpoznanie przez właściwy organ wniosku o zmianę miejscowego planu. Organy gminy nie mają nawet obowiązku rozpoznania naszego wniosku.
Dodatkowo, w przypadku gdy nasz grunt został zakwalifikowany do klas od I do III i stanowi użytek rolny, przeznaczenie gruntu na cele nierolne, z pewnymi wyjątkami, wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. O udzielenie zgody występuje właściwy wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Jeśli uzyskamy informację, że nasza działka rolna nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Trzeba pamiętać o tym, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana w przypadku, gdy spełnione zostaną określone przepisami warunki, a w szczególności: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, teren ma dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W przypadku, gdyby któryś w wymienionych wyżej warunków nie został spełniony, zmiana przeznaczenia gruntu będzie mogła nastąpić jedynie poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki.

Etap drugi – wyłączenie działki z produkcji rolnej

Po zmianie przeznaczenia gruntu konieczne jest wyłączenie działki z produkcji rolnej. Jest to czynność faktyczna polegająca na rozpoczęciu korzystania z gruntu w sposób inny niż na użytek rolny. W niektórych sytuacjach wyłączenie z produkcji rolnej wymaga uzyskania decyzji administracyjnej, wydawanej przez starostę. Decyzja jest wymagana, jeżeli przedmiotem wyłączenia są:
1) użytki rolne:
– klasy od I do III
– klas od IV do VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,
2) grunty leśne,
3) grunty rolne inne niż użytki rolne.

Jak zostało już wcześniej wspomniane, istnieje możliwość wzniesienia na gruncie rolnym budynku mieszkalnego bez konieczności odrolnienia działki, pod warunkiem, że budynek wznoszony jest w ramach budowy zagrodowej, czyli tzw. siedliska. Budowę zagrodową zdefiniował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 grudnia 2008 r., II OSK 1536/07, stwierdzając, że jest to zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Aby dom mieszkalny był uznany za budynek postawiony w ramach budowy zagrodowej, powinien być zamieszkały przez rolników i związany z prowadzeniem produkcji rolnej.

Należy pamiętać o tym, że podjęcie procedury odrolnienia działki nie gwarantuje sukcesu, dlatego warto dokładnie przeanalizować wszelkie ryzyka i korzyści przed rozpoczęciem przekształcania gruntu, a także przeliczyć potencjalne koszty odrolnienia działki.