Blog

Z reguły małżonkowie, którzy decydują się na budowę domu mieszkalnego, zaczynają cały proces inwestycyjny od wspólnego zakupu działki. Zdarza się jednak, że to mąż lub żona jest właścicielem gruntu, na którym ma być postawiony wspólny dom małżonków. Z taką sytuacją mamy do czynienia na przykład wtedy, gdy jedno z małżonków nabyło nieruchomość gruntową przed ślubem. Taka działka należy do majątku odrębnego małżonka. Grunt będzie własnością jednego z małżonków również wtedy, gdy zostanie nabyty w trakcie trwania małżeństwa na skutek dziedziczenia lub darowizny, o ile spadkodawca lub darczyńca wyraźnie nie wskaże, że nieruchomość ma należeć do majątku wspólnego małżonków.

ZASADA W KODEKSIE CYWILNYM

Zgodnie z zasadą wyrażoną w Kodeksie cywilnym, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania należą do części składowych gruntu. Oznacza to, że budynek wzniesiony wspólnie przez małżonków będzie stanowił własność tego z małżonków, który jest właścicielem gruntu.

W opisanej sytuacji, w razie podziału majątku między małżonkami, małżonek będący właścicielem nieruchomości powinien zwrócić współmałżonkowi wydatki poniesione na budowę domu.

Zasadą jest bowiem, że przy podziale majątku każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. W wyjątkowych sytuacjach, a dokładnie, zgodnie z brzmieniem przepisu, gdy wymaga tego dobro rodziny, sąd może nakazać wcześniejszy zwrot nakładów na majątek małżonka.

ORZECZENIA SĄDU NAJWYŻSZEGO

W postanowieniu z 2 lutego 2005 r. (IV CK 454/04) Sąd Najwyższy podkreślił, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego nie można już dochodzić roszczeń z tytułu zwrotu nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny oraz z majątku wspólnego na majątek odrębny.

W postanowieniu z dnia 2 października 2008 r. (II CSK 203/08) określono sposób ustalania nakładów z majątku wspólnego na budowę domu na gruncie wchodzącym w skład majątku osobistego jednego z małżonków. Zdaniem Sądu Najwyższego: „Wartość tych nakładów określa się w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości domu z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych.”

Rozliczenie należności z tytułu nakładów na nieruchomość należącą do żony lub męża powinno zatem nastąpić w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego małżonków. W postanowieniu z dnia 12 kwietnia 2000 r. (IV CKN 27/00) Sąd Najwyższy stwierdził: Jeżeli nie istnieje jako obiekt podziału wspólny majątek stron po ustaniu majątkowej wspólności małżeńskiej, to roszczenia z tytułu zwrotu wydatków, nakładów i spłaconych długów przewidziane w przepisie art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podlegają rozpoznaniu w procesie.

Małżonkowie mogą również w drodze umowy przenieść udział w nieruchomości gruntowej na drugiego z małżonków. Przykładowo, mogą zawrzeć umowę sprzedaży, darowizny lub zamiany, na podstawie której oboje małżonkowie będą współwłaścicielami gruntu w częściach ułamkowych. Oznacza to, że nieruchomość nie będzie stanowiła części majątku wspólnego małżonków i każde z nich będzie mogło swobodnie dysponować swoim udziałem.

UREGULOWANIE POROZUMIENIA

Jeśli wolą małżonków będzie przeniesienie własności nieruchomości do majątku wspólnego, konieczne będzie podpisanie umowy, w której rozszerzą wspólność ustawową o własność nieruchomości.
W przypadku, gdy małżonkowie nie dojdą do porozumienia, małżonek nie będący właścicielem nieruchomości może wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu. W orzecznictwie podkreśla się bowiem, że małżonek który wspólnie ze swoim współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, może na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego żądać przeniesienia własności udziału w tej nieruchomości na swoją rzecz. Przepis, o którym mowa powyżej, stanowi: Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Aby zatem możliwe było żądanie przeniesienia udziału w nieruchomości na małżonka, konieczne jest, aby wartość postawionego domu była wyższa od wartości samej działki.
Sposobów na uregulowanie sytuacji prawnej małżonków, którzy wspólnie budują dom na nieruchomości należącej do jednego z nich, jest zatem wiele. W zależności od tego, czy właściciel działki wyraża zgodę na przeniesienie własności nieruchomości na współmałżonka, czy nie, rozwiązaniem będzie zawarcie umowy lub postępowanie sądowe.

Jeśli chcieliby Państwo uzyskać więcej informacji na opisany wyżej temat, nasza kancelaria prawna zachęca do kontaktu.